РИА "ЛЕНИНСК" » Прокурорский ликбез

Menu 

29.04.2019 г.

Механизмы защиты прав участников долевого строительства

Основным законом, регулирующим отношения сторон по долевому строительству, является Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве).
К превентивным мерам защиты прав дольщика можно отнести проверку проектной декларации, которая, помимо прочего, включает в себя информацию о застройщике и о проекте, а также проверку договора.
На основании ст.3.1 Закона о долевом строительстве всю информацию о своей деятельности, в том числе проектную декларацию и проект договора, а также информацию обо всех своих объектах, разрешения на строительство, заключения органов государственной власти о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям законодательства застройщик должен размещать в сети Интернет на своем официальном сайте. За нарушение указанного положения застройщик будет нести ответственность в виде административного штрафа по КоАП РФ.
Проверка застройщика
Прежде чем подписывать с застройщиком договор, необходимо проверить его репутацию и надежность. Согласно ст.3 Закона о долевом строительстве установлены критерии, которым должен соответствовать застройщик, а также его руководящие органы, для привлечения средств граждан в целях строительства. В частности, с 1 июля 2017 года установлены минимальные размеры уставного капитала застройщика, необходимые для привлечения денежных средств граждан для строительства.
Данные об уставном капитале застройщика, а также о его руководящих органах можно узнать на официальном сайте ФНС РФ, введя ИНН или ОГРН застройщика (https://egrul.nalog.ru/), данные о судебных процессах с участием застройщика (в том числе о банкротстве, принудительном взыскании налоговых платежей) — на сайте системы «Электронное правосудие» (http://kad.arbitr.ru/), а данные реестра недобросовестных поставщиков — на сайте Единой информационной системы в сфере закупок (http://zakupki.gov.ru).
Кроме того, застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность, аудиторское заключение за последний год осуществления предпринимательской деятельности.
Изучение указанных документов позволит сделать вывод о деятельности застройщика, о его активах, проверить полномочия руководства.
Проверка проекта
Информация о проекте включает в себя следующее:
— цель проекта строительства, этапы и сроки его реализации, результаты экспертизы проектной документации;
— разрешение на строительство;
— права застройщика на земельный участок, в том числе реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок, данные о собственнике земельного участка, кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, об элементах благоустройства;
— местоположение объекта недвижимости и его описание;
— количество в составе объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также описание технических характеристик указанных самостоятельных частей;
— функциональное назначение нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;
— состав общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства;
— предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
— возможные финансовые и прочие риски при осуществлении проекта строительства и меры по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
— планируемая стоимость строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
— перечень организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);
— способ обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
— иные договоры и сделки, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства объекта.
Кроме того, по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта строительства, заключение экспертизы проектной документации, проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
При изучении документов необходимо обязательно сопоставить данные застройщика, с которым планируется заключение договора, с данными, указанными в документах, — данными собственника земельного участка или арендатора, данными, указанными в разрешении на строительство.
При этом, нужно обратить внимание на категорию земли и вид разрешенного использования земельного участка — строить можно только на землях населенных пунктов и землях сельскохозяйственного назначения (с ограничениями).
Проверка договора
Максимальную защиту прав и интересов дольщиков гарантирует только заключение договора по Закону о долевом строительстве. Договор, заключенный в соответствии с указанным Законом, должен содержать следующие необходимые условия:
— определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
— срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
— цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
— гарантийный срок на объект долевого строительства;
— способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
При отсутствии в договоре указанных условий договор считается незаключенным.
Обращаем внимание, что с 2017 года дольщик лишен права одностороннего отказа от договора во внесудебном порядке в случае соблюдения застройщиком всех условий этого договора и законодательства.
Если вам будут предлагать заключить не договор участия в долевом строительстве, а продать квартиру каким-либо другим способом (предварительный договор купли-продажи квартиры, продажа векселя, инвестиционный договор, договор бронирования), есть вероятность того, что застройщик таким образом пытается обойти закон и лишить вас гарантий, которые предоставляются только дольщикам.
Взыскание неустойки за нарушение сроков сдачи объекта долевого участия в строительстве
Самым распространенным нарушением договора со стороны застройщика является нарушение им сроков передачи объекта долевого участия в строительстве, установленных договором.
В этом случае следует обратиться в суд за взысканием с застройщика неустойки за нарушение сроков передачи объекта в размере 1/300 ставки рефинансирования от стоимости объекта за каждый день просрочки. Для граждан неустойка рассчитывается в двойном размере. Помимо неустойки, с застройщика можно взыскать компенсацию морального вреда и штраф по Закону о защите прав потребителей (за неудовлетворение требований потребителя в досудебном порядке).
За присуждением указанной неустойки можно обращаться в суд несколько раз в отношении разных периодов вплоть до непосредственной передачи объекта строительства (то есть до подписания акта приема-передачи).
Расторжение договора
В случае нарушения застройщиком своих обязательств участник долевого строительства (в зависимости от сути допущенного застройщиком нарушения) вправе либо отказаться от договора в одностороннем порядке, либо для расторжения договора обратиться в суд.
Так, дольщик в одностороннем внесудебном порядке вправе отказаться от исполнения договора в следующих случаях:
— просрочки передачи объекта долевого строительства на срок более двух месяцев;
— передачи объекта строительства, построенного с отступлением от усло-вий договора или нарушением требований законодательства, приведшим к ухудшению качества объекта, или с иными недостатками, которые делают объект непригодным для использования;
— существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
— досрочного прекращения поручительства, если застройщик не заключил новый договор поручительства.
Для отказа от исполнения договора дольщик должен направить застройщику уведомление заказным письмом с описью вложения. В течение 20 дней застройщик должен вернуть дольщику денежные средства, уплаченные по договору, а также уплатить проценты на эту сумму в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Указанные проценты начисляются со дня внесения дольщиком денежных средств до дня их возврата застройщиком. Для граждан проценты уплачиваются в двойном размере.
Участник долевого строительства вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора в следующих случаях:
— прекращения или приостановления строительства объекта при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
— существенного изменения проектной документации объекта, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более 5% от указанной площади;
— изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта.
В случае расторжения договора в судебном порядке денежные средства возвращаются дольщику в таком же порядке, как в случае одностороннего отказа от договора, но в течение 10 дней.
Если застройщик нарушит сроки возврата денежных средств дольщику, то у него возникнет обязанность по уплате процентов за пользование денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, а для граждан — в двойном размере.
Признание сделки недействительной
В случае нарушения застройщиком требований к проектной декларации дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения. При признании сделки недействительной застройщик будет обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им по договору, и проценты, такие же, как при одностороннем отказе от договора, рассмотренном ранее.
По требованию гражданина также могут быть признаны недействительными сделка, заключенная в нарушение правил о привлечении денежных средств граждан для строительства, и договор долевого участия, содержащий условия, противоречащие информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора.

И.Ерохина, помощник прокурора Ленинск-Кузнецкого района.

© РИА "ЛЕНИНСК". Все права защищены.